Инвестиции в недвижимость: как выбрать и где купить квартиру

Жилая недвижимость остается лидером по инвестиционным сделкам в этом году: по данным IBC Real Estate, в январе – марте на этот сегмент пришлось 40% общего объема инвестиций. По оценкам популярных ресурсов о недвижимости, при сдаче инвестиционной квартиры в аренду можно заработать от 5 до 30%, а при перепродаже – до 40% за один-два года. О том, как вложить деньги в недвижимость и не прогадать, портал ДОМОСТРОЙРФ.РУ узнал у экспертов рынка.

Вложение свободных средств в недвижимость – одна из самых популярных форм инвестиций у россиян. Если есть значительная сумма денег, но нет уверенности в завтрашнем дне, то покупка квартиры представляется соотечественникам наиболее надежным способом сохранить свои кровные, а иногда и преумножить.

Сейчас спрос на покупку жилья и ипотечное кредитование в России растет. С одной стороны, свою роль играет сезонность: осенью показатели по заключенным сделкам с недвижимостью традиционно выше. Но с другой, нестабильный курс рубля, повышение ключевой ставки, увеличение суммы первоначального взноса по льготным ипотечным программам добавляют тревожности за свои накопления и подталкивают к решению вложить деньги понадежнее. И так исторически сложилось, что самым верным способом это сделать остается приобретение недвижимости.

«В целом ощущается рост деловой активности, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. В условиях нестабильности (скачки курса валют и ипотечных ставок) на потенциальных клиентов оказывает давление психологический фактор – неуверенность в завтрашнем дне стимулирует покупательскую способность – только самый ленивый (или неосведомленный) не пытается вложить деньги в квадратные метры», – комментирует частный риэлтор Татьяна Мамонтова.

Летом 2023 года был побит рекорд по ипотечным продуктам. Только в июне, по оценкам ВТБ, таких кредитов было выдано на 600 млрд руб., что на 10% превышает показатель предыдущего месяца.

Что надо знать об инвесторах

Важно понимать, что и размер инвестиций, и объекты этих инвестиций будут сильно отличаться по ряду показателей в зависимости от категории самого инвестора. Условно всех желающих вложить деньги в недвижимость можно разделить на две большие группы: те, кто просто хочет сохранить свои сбережения таким образом, и профессиональные инвесторы.

По словам руководителя офиса «Митино» агентства «ИНКОМ-Недвижимость» Наталии Борзенковой, первые, так называемые пассивные инвесторы, обычно приобретают новостройку на этапе котлована или раннего строительства. Они делают это, чтобы сохранить деньги и приобрести жилье в новом доме по более низкой цене, нежели готовые аналоги на вторичном рынке.

 «В дальнейшем такие покупатели также рассматривают возможность проживания в купленной новостройке. В эту категорию входят инвесторы, которые приобретают квартиру в строящемся доме для продажи в ближайшие три года после сдачи дома. Как правило, объектом их интересов становятся небольшие однокомнатные квартиры или студии», – объясняет Наталия Борзенкова.

Эксперт отмечает, что профессиональные инвесторы действуют иначе: выкупают поочередно доли с дальнейшей продажей всей квартиры; приобретают более бюджетные варианты с документами, по которым возможны риски; выкупают квартиры на аукционах. Их интересуют квартиры под ремонт, которые в дальнейшем можно продать дороже.

По словам Наталии, такие инвесторы крайне редко живут в купленной квартире. Как правило, они имеют свободные средства для инвестирования, готовы к тому, что сделка зависнет на продолжительный период, то есть, как настоящие инвесторы, рискуют.

Следовательно, и варианты инвестиций напрямую связаны со стратегией покупателя.

«Если инвестор делает ставку на получение постоянного пассивного дохода, то выбирает аренду. При этом объект, как правило, приобретается без использования ипотечных средств, на кредитные средства под залог имеющейся недвижимости или “живыми” деньгами», – комментирует эксперт агентства недвижимости МИЭЛЬ «Строгинская пойма» Евгений Бражин.

Для сдачи объекта в аренду можно приобрести не жилую, а коммерческую недвижимость. Здесь, по словам эксперта, есть смысл обращать внимание на первые очереди в новых ЖК. Такие объекты ликвидны: помещения можно легко сдать под продуктовый мини-маркет, аптеку, химчистку, магазин стройматериалов.

Как правильно выбрать квартиру для инвестиции

Если рассматриваете квартиры рынка первичной недвижимости, то обратите внимание на социально-бытовую инфраструктуру и транспортную доступность. Сегодня не так важно, на каком этапе строительства приобретается квартира. По словам Евгения Бражина, ликвидные объекты могут выходить в продажу не на стадии котлована или стадии вывода объекта в продажу (на старте цены могут разогнаться), а чуть позднее, с наступлением спада активности продаж.

«Здесь обычно начинаются скидки, появляются интересные предложения. И, даже если цены чуть подросли от старта, можно поймать ликвидный объект и с использованием той же самой траншевой ипотеки (когда банк выдает клиенту кредит на покупку строящегося жилья частями, которые перечисляются на счет застройщика – прим. ред.) остаться в выигрыше», – добавляет Евгений Бражин.

Наиболее перспективные для вложения средств те квартиры, которые находятся в районах с хорошо развитой инфраструктурой. Не менее важна и площадь объекта. Ходовой товар на рынке, по словам Татьяны Мамонтовой, – бюджетные объекты малогабаритного формата: апартаменты до 35 кв.м., квартиры-студии до 30 кв.м., однокомнатные квартиры с хорошей транспортной доступностью до 40 кв.м. 

 «Однокомнатные квартиры с кухней площадью от 8 кв. м – это самое высоколиквидное жилье. Санузел совместный или раздельный – не имеет важного стратегического значения, как и высота потолков, наличие/отсутствие балкона. Такая вещь, как вид из окна, сегодня тоже очень важна для выгодной перепродажи квартиры: дома становятся все ближе друг к другу, и все больше квартир «смотрят» в стены», – считает руководитель офиса                                      «Сокол» ИНКОМ-Недвижимость Андрей Богословский.

Если мы рассматриваем покупку инвестиционной квартиры на вторичном рынке, то эксперты советуют обращать внимание на ее состояние: пусть лучше будет без ремонта, но при этом располагается в хорошем доме и районе. Пережила пожар, затопление, неряшливых квартирантов – не страшно, все эти факторы снизят ее стоимость на этапе покупки. А вот уже после приведения жилья в порядок, цена вырастет, и квартиру можно будет выгодно продать. Конечно, если ремонт не обошелся владельцу в целое состояние.

«Параметры квартиры, которую можно приобрести на вторичном рынке для выгодной перепродажи, такие: однокомнатная, без ремонта, не на крайних этажах, рядом с метро. Естественно, с хорошей юридической историей и документами. Чем жилье хуже, тем выгоднее вы сможете его перепродать при условии, что придомовая территория и подъезд выглядят привлекательно», – говорит Андрей Богословский.

По мнению эксперта, покупка квартиры в плохом состоянии, но в хорошем доме с хорошим двором – идеальный вариант инвестирования на вторичном рынке: при перепродаже можно заработать 20–30% от ее стоимости.

Эксперт обращает внимание, что если в квартире была проведена незаконная перепланировка, то она перестает быть высоколиквидной при всех остальных положительных характеристиках. Такую квартиру нельзя продать покупателям с ипотекой – а это очень большой процент потенциальных клиентов.

У кого лучше покупать

По словам руководителя МИЭЛЬ «Пречистенка» Марии Богачкиной, до 2022 года системным источником инвестиционно-привлекательных квартир выступали застройщики, продающие на старте (или предстарте) объекты по ДДУ с поддержкой субсидированной ипотеки.

«Ипотечные ставки по льготным программам кредитования и/или субсидированные со стороны застройщика позволяли обеспечить доходность на вложенные средства на уровне 30-50% годовых. В отдельных случаях (при грамотной оценке инвестиционного потенциала, ограничений проекта и программ финансирования) доходность могла достигать 70-120% годовых», – приводит данные Мария Богачкина.

Кроме того, по словам эксперта, существовал определенный тренд на покупку жилых апартаментов, где квадратный метр стоил существенно дешевле, чем у квартирного жилья (разница могла достигать 15-20%).

На сегодняшний день цена объекта на старте продаж зачастую не сильно отличается от цены на этапе ввода объекта в эксплуатацию. Из-за изменений на рынке стройматериалов и оборудования, а также в сфере финансовых услуг застройщики больше не имеют возможности предложить потенциальному инвестору варианты для хорошего заработка.

«В этой связи сегодня фокус инвестора сместился с застройщика на уже состоявшегося дольщика: продажи по переуступке становятся как никогда привлекательны, особенно, если инвестор может воспользоваться семейной или IT-ипотекой. Здесь можно встретить серьезный дисконт от цены застройщика, порой обеспечивающий покупателю цену ниже той, по которой приобретал объект первый участник», – добавляет Мария Богачкина.

Какие могут быть риски

Как любой другой вид инвестиции, вложения в недвижимость сопряжены с определенными рисками. И зависят они от того, как инвестор (покупатель квартиры) собирается ее использовать: будет ли он сдавать ее в аренду или рассматривает вариант перепродажи.

«Основной инвестиционный риск – неправильный выбор объекта, неверная локация, когда в итоге можно оказаться в одном пуле с подобными объектами или, если у ЖК много очередей строительства, то есть вероятность конкуренции с застройщиком. Даже при завышенной цене застройщик окажется в лучшем формате, чем частный инвестор, продающий свой объект по вторичной ипотеке», – считает Евгений Бражин.

И конечно, всегда имеется риск, связанный с приобретением недвижимости у ненадежного застройщика.