8 важных вопросов о рынке недвижимости в 2024 году: прогноз экспертов

Как будут меняться цены на квартиры в 2024 году? Что станет со льготной ипотекой? Когда покупать квартиру и где взять на нее деньги? Редакция проекта ДОМОСТРОЙРФ.РУ узнала у специалистов по недвижимости, чего нам всем ждать от рынка жилья в наступающем году.

Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» АН «ИНКОМ-Недвижимость»	Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» АН «ИНКОМ-Недвижимость»
Екатерина Бережнова, главный аналитик ГК «МИЭЛЬ»	Юлия Ибрагимова, директор ипотечного центра ГК «МИЭЛЬ»

Наши эксперты: директор направления «Новостройки» АН «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков, директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома, главный аналитик ГК «МИЭЛЬ» Екатерина Бережнова, директор ипотечного центра ГК «МИЭЛЬ» Юлия Ибрагимова.

Какая ситуация будет на рынке новостроек?

Валерий Кочетков:

— Спад неизбежен. На фоне ужесточения условий кредитования в 2024 году объем продаж на первичном рынке может сократиться на 35–40%, что заставит пересмотреть и планы строительства жилья на будущие периоды: вполне вероятно, рынок вернется на 8–10 лет назад.

Значит ли это, что строить в 2024 году будут меньше, а предложение квартир в новостройках сократится?

Валерий Кочетков:

— В 2024 году темпы возведения сохранятся в соответствии с текущими графиками, которые невозможно изменить одномоментно. Кроме того, строительство ведется с помощью проектного финансирования, и процесс не зависит напрямую от продаж. Но девелоперы повременят с выводом новых проектов. Рынок будут формировать уже начатые стройки, а вот в них предложение квартир сократится, особенно сильно в комфорт-классе из-за сравнительной доступности этого жилья. Таким образом, в конце 2024 года может сформироваться дефицит подобных объектов.

Что ждет льготную ипотеку?

Юлия Ибрагимова:

— Изменение ставок уже началось. На конец декабря ряд банков подняли ставки по «вторичке» до 18–20%. Таким образом, они стали практически заградительными. С 23 декабря ужесточаются требования по программам льготного кредитования, которые распространяются на новостройки. Поэтому, видимо, про льготную ипотеку многим придется забыть. Сейчас, в самом начале года, не хочется впадать в уныние. Да, изменившиеся правила немного шокируют рынок, но мы уверены, что новый год принесет нам новые практические решения и откроет другие возможности.

Валерий Кочетков:

— Однозначно условия по льготной ипотеке в 2024 году будут ужесточены. Взять ее будет сложнее, т. к. вероятно, что первоначальный взнос увеличат до 30%. Возможно, если у вас нет детей, то процент по льготной ипотеке станет выше. Точечную поддержку могут оставить для семей с детьми в виде семейной ипотеки.

Где взять средства на покупку квартиры?

Валерий Кочетков:

— Увы, на данный момент единственный вариант покупки жилья для среднестатистического небогатого россиянина — воспользоваться ипотекой с поддержкой от государства. Пока такая возможность имеется. Конечно, есть варианты для некоторых групп населения — в виде субсидий на улучшение жилищных условий или популярный сегодня материнский капитал, который можно использовать для приобретения жилья. Но, например, в Москве маткапитала не хватит на первоначальный взнос по ипотеке.

Как повлияют изменения в ипотечной сфере на спрос и предложение на рынке новостроек?

Валерий Кочетков:

— Ужесточение кредитования по льготным программам приведет к переходу спроса из высокобюджетных и многокомнатных квартир в сторону бюджетных однокомнатных объектов и «двушек». Ужесточение условий по ипотеке не приведет к снижению цен на новостройки, т. к. в этом сегменте на конечную стоимость лотов влияет не только спрос, но и себестоимость строительства.

Цены на «вторичку» начнут снижаться?

Екатерина Бережнова:

— На фоне сильно подорожавшей ипотеки можно ожидать, что цены на вторичную недвижимость неохотно, через стагнацию, начнут снижаться. Да, как только ЦБ обуздает инфляцию, ставки уменьшатся, но как изменятся цены? Как правило, они опускаются очень медленно и неохотно, а растут неожиданно и быстро. Многолетние наблюдения показывают, что ценовой тренд на недвижимость крупных мегаполисов (особенно Москвы) восходящий, хотя бывают и колебания вниз.

Будет ли больше интересных предложений на рынке вторичной недвижимости?

Сергей Шлома:

— Пока мы не наблюдаем, чтобы предложение, с которым можно работать, начало накапливаться (имеются в виду квартиры на вторичном рынке — прим. ред.). Но при сохранении нынешних ипотечных ставок и тем более с учетом их возможного повышения до конца года неизбежно ослабление спроса: в 2024 году рынок будет работать на 70% от своей нормы. Соответственно, последует рост числа объектов в экспозиции (то есть будет увеличиваться количество предлагаемых квартир «вторички») и постепенное снижение цен. По нашему мнению, удешевление составит примерно 10% и произойдет не раньше второго квартала следующего года.

Как выбрать наилучший момент для покупки квартиры?

Екатерина Бережнова:

— На рынке недвижимости часто встречаются «вечные» покупатели, которые никак не конвертируются в реальных, потому что все время ждут удачного момента. А потом, оглядываясь назад, понимают, что лучшие времена прошли. Еще одна опасность: подождать и упустить «свой» объект. Зачастую запрос на покупку достаточно узкий (определенная локация, качество дома и квартиры и т. п.), отсюда и ограниченный объем предложения. Пока покупатель ждет дисконт, объект уходит и приходится начинать сначала. Мы придерживаемся позиции, что покупать квартиру нужно тогда, когда в этом есть потребность. Практика показывает, что эта рекомендация работает. Те покупатели, которые склонны откладывать покупку, могут никогда не дождаться подходящего момента.

Собственники тоже люди неглупые и терять в деньгах не хотят. Надо понимать, что для многих продавцов недвижимость — это инструмент сохранения стоимости. Не нужно рассчитывать, что квартира, которая сейчас выставляется за 15 млн рублей, через месяц-другой сильно упадет в цене. Есть рамки, в которых продавец готов двигаться, и, как правило, они очень узкие. Скажем, он готов опуститься на 3–5%, а иначе он уберет объект и/или начнет его сдавать. Исключение условно составляют частные инвесторы, для которых квартира — часть инвестиционного портфеля и пришло время зафиксировать прибыль.

Иногда иллюзию снижения стоимости создают объекты, которые изначально были неправильно оценены. Чаще всего это бывает, когда собственник сам выставляет объект в продажу. Естественно, отклика от рынка нет — ни просмотров, ни звонков — и в какой-то момент, на нерве, он заметно скидывает цену.

Валерий Кочетков:

— Период с 2020 года был отличным — с рекордно низкими ставками по ипотеке и хорошей возможностью выбрать квартиру мечты. Скорее всего, таких низких процентов по кредитам мы в ближайшем будущем уже не увидим. Поэтому, если нужно решать жилищный вопрос, то делать это лучше сейчас. Еще можно успеть.