Кадастровая палата отвечает на самые популярные вопросы дачников

Эксперты всех региональных филиалов Федеральной кадастровой палаты ответили на три самых популярных среди владельцев загородной недвижимости вопроса: как прописаться на даче, оформить собственность или оспорить кадастровую стоимость?

Консультации граждан прошли в рамках дней открытых дверей и горячих телефонных линий во всех региональных филиалах ведомства. Мероприятия проводились в рамках Всероссийской недели правовой помощи владельцам загородной недвижимости.

За время проведения линий консультации специалистов получили почти 5 000 человек. 31% от всех вопросов дачников касался порядка постановки на учет и оформления в собственность домов и земельных участков после окончания «дачной амнистии».

Какие правила действуют сейчас?

Как рассказала заместитель руководителя Федеральной кадастровой палаты Росреестра Марина Семенова, для постановки земельного участка на кадастровый учет надо подать соответствующее заявление в МФЦ или через портал Росреестра. К нему следует приложить межевой план, подготовленный кадастровым инженером. Учет земельного участка проводится одновременно с регистрацией прав.

«В связи с прекращением переходного периода в феврале этого года упрощенный порядок регистрации прав на садовые и жилые дома в настоящий момент не действует. Строительство нового жилого или садового дома ведется в уведомительном порядке, - рассказала Марина Семенова. - Собственнику необходимо представить в орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве. По завершении строительства представить в местное самоуправление соответствующее уведомление, технический план, подготовленный кадастровым инженером на созданный объект недвижимости, и получить уведомление о соответствии построенного объекта требованиям законодательства».

Далее в течение недели орган местного самоуправления должен направить в Росреестр заявление о постановке на учет и регистрацию прав на созданный объект капитального строительства. При этом если местное самоуправление не укладывается в сроки отправки заявления, вы вправе сделать это сами.

«В случае если дом был построен давно, без разрешения на строительство, он может быть впоследствии признан самостроем. Чтобы узаконить постройку, надо также подать в местную администрацию уведомления: о начале строительства с указанием всех характеристик дома и о завершении строительства с приложенным техническим планом дома. Что касается технического плана, то владельцу он понадобится в любом случае, даже если «дачная амнистия» будет законодательно продлена», - сообщила эксперт. 

Стоит отметить, что кадастровый учет и регистрация права проводится исключительно по желанию владельца. Действующее законодательство не обязывает граждан оформлять принадлежащие им земельные участки и расположенные на них садовые или жилые дома, а также гаражи, бани и прочие объекты капитального строительства. Но если вы хотите быть полноправным собственником и иметь возможность распоряжаться недвижимостью (например, подарить, продать или передать по наследству или, скажем, застраховать баню), то кадастровый учет и регистрацию этих объектов провести необходимо.

Как прописаться в садовом доме?

С 1 января 2019 года вступил в силу Федеральный закон № 217-ФЗ, согласно которому всевозможные дачные объединения получили статусы садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ, а дачные участки стали садовыми или огородными.

Как рассказала замглавы Федеральной кадастровой палаты Росреестра Марина Семенова, вести капитальное строительство на огородных участках запрещается, а на садовых можно располагать садовые или жилые дома. При этом садовый дом считается пригодным лишь для сезонного проживания, а жилой – для постоянного, и только в жилом доме можно прописаться.

«Если до вступления закона в силу дом был зарегистрирован в ЕГРН с назначением «жилое», то с начала этого года он признается жилым домом. А если назначение дома было указано как «нежилое» и само строение не является хозяйственной постройкой или гаражом, дом считается садовым, - отметила Марина Семенова.

Дом, в котором вы планируете прописаться, должен быть зарегистрирован в реестре недвижимости как жилой дом, иметь почтовый адрес, а также соответствовать градостроительным регламентам и требованиям к жилому помещению. Так, высота дома не должна превышать 20 метров, надземных этажей может быть не более трех. Само строение не должно разделяться на квартиры. Для возможности всесезонного проживания дом должен быть подключен к системам электроснабжения, отопления, вентиляции, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, а в газифицированных районах – также газоснабжения.

При этом, если в населенном пункте не проведены централизованные инженерные коммуникации, а дом – максимум двухэтажный, допускается отсутствие водопровода и центральной канализации. Все комнаты в доме, включая кухню, должны иметь окна, потолки не ниже 2,5 м. В доме должна быть предусмотрена возможность поддержания температуры +18°C в любое время года.

Как перевести садовый дом в жилой?

Решение о возможности изменения назначения дома принимает орган местного самоуправления муниципального образования, в границах которого дом расположен. Для того чтобы признать жилой дом садовым, владельцу надо представить в орган местного самоуправления заявление, документы о праве собственности (например, выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах), а при наличии других правообладателей – также их согласие, удостоверенное нотариально.

В случае перевода садового дома в жилой, потребуется также представить техническое заключение кадастрового инженера о пригодности его для постоянного проживания. На рассмотрение вопроса отводится не более 45 календарных дней. Положительный ответ вместе с заявлением о внесении сведений в ЕГРН надо передать в МФЦ.

Как оспорить кадастровую стоимость загородной недвижимости?

В ходе Всероссийской «горячей линии» собственников недвижимости также интересовала тема определения кадастровой стоимости, расчета налога на имущество, а также процедура оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости (в совокупности около 14% от всех обращений). Так как оспорить кадастровую стоимость загородной недвижимости?

Кадастровую стоимость объектов недвижимости до недавнего времени определяли независимые оценщики, а с 2018 года – специально созданные государственные бюджетные учреждения. Утверждают же результаты оценки органы власти субъекта Российской Федерации. И если по результатам оценки кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, существует возможность ее пересмотра. Оспорить результаты оценки можно в суде или в специальных комиссиях, созданных при Управлениях Росреестра во всех регионах России. При этом комиссия рассматривает обращения на безвозмездной основе. 

Основаниями для пересмотра являются недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

«Для оспаривания кадастровой стоимости необходимо определить рыночную (реальную) стоимость объекта недвижимости. Далее сделать экспертное заключение. Оценка не будет иметь силы, если ее не проведет сертифицированный оценщик, член саморегулируемой организации. Именно он дает экспертное заключение», - говорит замглавы Федеральной кадастровой палаты Росреестра Марина Семенова.

К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости требуется приложить:

• выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;

• нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;

• документы, подтверждающие основания для пересмотра.

При этом, если основанием послужило установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, отчет независимого оценщика требуется представить как в бумажном, так и в электронного виде.

Выписку из ЕГРН можно запросить в МФЦ или на сайте Росреестра. Сведения о кадастровой стоимости предоставляются бесплатно по запросам любых лиц.

Комиссия рассматривает заявление в течение месяца и, в случае принятия положительного решения, уведомляет об этом владельца недвижимости и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект. Внесение новой кадастровой стоимости в ЕГРН происходит без участия заявителя.

«Новые сведения о кадастровой стоимости начинают применяться для расчета налога с 1 января календарного года, в котором вы обратились в комиссию или в суд, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания», - отмечает Марина Семенова.

Нужно ли оформлять строительство пристроя к садовому дому?

Одним из вопросов, который интересовал участников дня открытых дверей и «горячих линий» в Кадастровой палате по Нижегородской области, стал уведомительный порядок. В частности, нижегородцы спрашивали, «необходимо ли оформлять строительство пристроя к садовому дому»?

Строительство пристроев к садовому дому на садовом земельном участке ведет к изменению параметров объектов капитального строительства, следовательно, является реконструкцией.

С 1 марта 2019 года в полную силу вступил уведомительный порядок строительства и реконструкции садовых домов на садовых участках.

Заместитель начальника отдела обработки документов и обеспечения учетных действий №3 Наталья Павлова пояснила, что прежде чем реконструировать садовый дом на садовом земельном участке, гражданин обязан направить в орган местного самоуправления уведомление о планируемой реконструкции по утвержденной Минстроем России форме.

Затем человека информируют о соответствии указанных им в уведомлении характеристик установленным параметрам и допустимости размещения садового домика на земельном участке. После этого можно приступать к реконструкции.

Завершив ее, собственник садового дома уведомляет об этом орган местного самоуправления и предоставляет технический план. Рассмотрев документы, гражданину выдадут уведомление о соответствии реконструируемого садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

«Осуществление государственного кадастрового учета в связи с реконструкцией садового дома, осуществляется на основании заявления, представленного собственником садового дома в орган регистрации прав, технического плана, в состав которого входят декларация, уведомление о планируемой реконструкции садового дома, уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемой реконструкции садового дома параметров, установленным параметрам и допустимости размещения садового дома на земельном участке. К заявлению необходимо приложить уведомление о соответствии реконструируемого садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности. Обращаем ваше внимание, что при учете изменений сведений о садовом доме, государственная пошлина не взимается» - пояснила Наталья Павлова.

Таким образом, специалисты Кадастровой палаты рекомендуют оформить пристрой, чтобы избежать в дальнейшем проблем, связанных со сносом самовольной постройки, выявление которой входит в компетенцию органов местного самоуправления.