От способа управления домом зависит качество и стоимость коммунальных услуг, общее состояние здания и прилегающей к нему территории. Если объединиться с другими собственниками в ТСЖ или ТСН, то можно взять ситуацию в свои руки. О том, как повлиять на управление домом, и на кого возложена эта ответственность в новостройке, расскажет юрист юридической службы «Единый центр защиты» Виолетта Колосова.
Кто управляет новостройкой сразу после ее ввода
После ввода новостройки в эксплуатацию, муниципалитет публикует в сети объявление о проведении открытого конкурса для управляющих компаний. По его результатам и определяется УК для нового дома. Затем жильцы, после того как зарегистрируют права собственности, могут провести собрание и на нем определить способ управления домом (ТСЖ, ТСН, УК). При этом застройщик не может принимать участия в образовании товарищества собственников на основании поправок в ЖК РФ Федеральным законом от 04.06.2011 г. №123-ФЗ. В поправке защитили права жильцов от мошеннических ТСЖ, зарегистрированных застройщиками.
Что выгоднее ТСЖ или ТСН
В ТСН в отличие от ТСЖ могут фигурировать нежилые помещения, коммерческие и даже земельные участки. Преимущество ТСЖ заключается в возможности выбирать УК, а также самостоятельно оказывать жильцам услуги по обслуживанию, ремонту МКД, для чего ТСЖ может нанимать работников, а также получать прибыль за счет оказываемых услуг.
Преимуществами ТСН выступают возможность общности имущества не только общедомового, а также и земельных участков, и всех остальных возможных форм недвижимости, что приводит к возможности более эффективно распоряжаться нежилыми помещениями, общность и массовость в принятии решений. Например, это выгодно, когда дома-новостройки имеют общий двор, и решение постройки парковки между домами будут принимать сразу несколько домов, а не разные дома по отдельности, что может привести к несогласованности и конфликтам.
Недостатками ТСН является нецелесообразность создания их в старых домах, т.к. в ТСН сбор средств на ремонт имеет затяжной характер.
Приоритетная задача ТСН – распорядиться жилыми и нежилыми фондами, а не учитывать интересы жильцов. Помимо этого, ТСН относительно новая форма управление МКД и в основном регулируется Уставом. К тому же членами ТСН могут быть не только физические, но и юридические лица.
Инструкция по созданию ТСЖ
Для того чтобы создать ТСЖ необходимо организовать собрание жильцов и провести голосование о передаче управления домом некоммерческой организации. Если большая часть собственников дома согласна, то создание ТСЖ можно продолжить. В противном случае придется отложить этот вопрос и повторить голосование не раньше чем через месяц.
На следующем этапе создания ТСЖ необходимо избрать председателя, членов правления и состав ревизионной комиссии, а также утвердить устав товарищества. Председатель избирается на определенный срок, зафиксированный в уставе. В дальнейшем председатель получает право действовать от имени товарищества.
В уставе ТСЖ обязательно должны быть указаны:
Если большая часть владельцев жилья в доме согласна с положениями устава, то можно его утверждать.
ТСЖ является некоммерческой организацией, которую нужно оформить в качестве юридического лица, для того чтобы уже от его лица совершать действия. Регистрация проводится в близлежащем налоговом органе к месту нахождения ТСЖ. Чтобы зарегистрировать товарищество нужно взять:
После того как ТСЖ будет зарегистрировано в ЕГЮРЛ товарищество будет считаться созданным. Как правило, регистрация занимает не более 10 дней. Председатель получает на руки документы о том, что было создано юридическое лицо и открывает счёт в банке на имя этого ЮЛ, на него будет перечисляться оплата жильцов за коммунальные услуги. Кроме того на нем будут храниться средства для деятельности товарищества.
Роль председателя ТСЖ
Законодательно предусмотрено, что председатель правления ТСЖ может совершать сделки от имени товарищества без доверенности и без предварительного одобрения правлением товарищества. Он вправе нанимать на работу сотрудников, обслуживающих многоквартирный дом.
Председатель обеспечивает исполнение всех решений правления товарищества, руководит всеми должностными лицами товарищества, подписывает платежные документы с разными обслуживающими организациями, акты выполненных работ. Разрабатывает и предлагает на утверждение товарищества правила трудового распорядка для работников ТСЖ, нанятых для обслуживания имущества многоквартирного дома.
Поскольку ТСЖ в гражданско-правовом обороте действует в качестве юрлица, то его председатель выступает от имени ТСЖ в различных сделках. Если в результате такой деятельности председателя объединение понесло ущерб – председатель будет ответственен за это согласно нормам гражданского законодательства. Несмотря на то, что жилищные нормы закона ответственности председателя и органов управления ТСЖ не предусматривает, однако, в Уставе ТСЖ эта ответственность вполне может быть прописана.
Ответы на вопросы, связанные с недвижимостью, законодательством и различными сложными ситуациями вы также можете найти на «Единого центра защиты».
Материал подготовил: Морозов Евгений
Фото: Наталия Атьянова
Комментарии