В 2021 году на рынке новостроек Москвы впервые появились квартиры площадью менее 10 кв. м. Как выяснилось, это вовсе не прихоть отдельных застройщиков, а мировая тенденция. До РФ она добралась с некоторым опозданием — микростудии аналогичного метража продаются в Нью-Йорке, Париже, Риме, Гонконге и других мегаполисах ещё с 2010-х годов. Эксперты утверждают, что появление микроапартаментов закономерно на фоне устойчивого сокращения средней площади квартир из-за роста их стоимости.
Тренд на уменьшение
В нашей стране тренд на сокращение жилой площади сформировался примерно с 2014 года. Повальная заинтересованность населения России в малогабаритном жилье возникла в связи с желанием обзавестись собственным «углом» за минимальную цену. При этом популярность компактных квартир-студий росла вместе со стоимостью квадратного метра. Однако, сама площадь такого жилья в пределах РФ несколько варьировалась (по принципу «чем больше город, тем меньше квартиры»).
«В Москве и Санкт-Петербурге застройщики начали возводить целые комплексы микроквартир. Этому поспособствовал большой поток приезжих, в том числе студентов и мигрантов, желающих переехать в крупный город за лучшей жизнью», — отмечает аналитик ГК «Финам» Наталия Пырьева.
Ожидаемо, что при подобной постановке вопроса тенденция распространилась за пределы двух столиц. По словам эксперта, в регионах компактное жильё пользуются не менее высоким спросом.
Так, в октябре 2021 года на воронежском рынке недвижимости появились сразу несколько новостроек с квартирами менее 20 «квадратов». Речь идёт о жилкомплексах «Галактика 2» и «Авиатор 2» от ГК «Развитие». В первом из них можно обнаружить апартаменты площадью 17,27 и 18,88 кв. м, однако рекордсменами по компактности стали квартиры в ЖК «Авиатор 2», метраж которых составляет всего 14,79 «квадратов». Приобрести такое жильё можно за 1,4 млн рублей (стоимость указана по состоянию на декабрь 2021 года), в то время как за квартиру в ЖК «Галактика 2» (18,88 кв. м) покупателю придётся выложить 1 472 640 рублей.
При этом доступны два варианта отделки от застройщика: «Эконом» и «Комфорт». То есть, важный момент — площадь квартиры вовсе не говорит о степени её «элитарности». Этот психологический барьер россиянам в массе своей ещё предстоит преодолеть.
Кстати, до появления вышеуказанных квартир самым маленьким жильём в столице Черноземья считались апартаменты площадью 20,52 кв. м в ЖК «Мандарин» от того же застройщика.
Спрос и предложение
В целом, как отмечают аналитики, в ситуации с микроквартирами спрос рождает предложение. В то же время застройщики здраво оценивают обстановку в стране — а именно экономическую неопределенность, нестабильность рубля, снижение доходов населения. Понимая, что люди будут склонны к инвестициям в недвижимость, но, учитывая не самое благоприятное экономическое положение, большой популярностью будут пользоваться именно малогабаритные и бюджетные квартиры.
«Это связано не только с экономическими предпосылками, но и с изменением характера отношения россиян к жилплощади, — поясняет Наталия Пырьева. — Если раньше люди жили большой семьей в одной квартире, когда дети приводили своих жен или мужей в родительский дом, заводя там же собственное потомство, то сейчас такой формат жизни устарел.
Молодежь стремится к собственному пространству, пусть и крохотному. Таким образом, по оценкам экспертов ГК «Финам», в отношении спроса и предложения на малогабаритное жилье наблюдается равновесие. Однако, как уточняет специалист Центра недвижимости и юридических услуг «Квадратный метр» Алексей Ковтун, здесь, как и везде, имеются свои ниши.
«Есть популярные районы, а есть не очень, есть удобные планировки, а есть неудобные. Так вот, на удобные планировки в престижных районах спрос всё перевешивает», — констатирует он.
По словам Наталии Пырьевой, большей популярностью компактное жильё пользуются на первичном рынке — человек желает приобрести собственные апартаменты по низкой цене, в том числе, обзавестись пропиской.
«Учитывая цели потенциального покупателя, покупка новой микроквартиры на этапе строительства с привлечением ипотечных средств может быть доступна для значительного числа населения России даже с достатком ниже среднего, — говорит аналитик ГК «Финам».
Тем не менее, как отмечает Алексей Ковтун, на рынке больше предложений по «вторичке».
«По большей части это связано с тем, что студия предназначена для одного двух человек, а когда в семьях появляются дети, большинство людей меняют жилплощадь на более подходящую», — говорит он.
Выгодно или нет?
На российском рынке недвижимости покупка микроквартир, так же как и обычных, выгодна в долгосрочной перспективе. То есть стоимость малогабаритного жилья увеличивается пропорционально общему росту цен за квадратный метр. При этом тренд на микроквартиры набирает обороты, а значит, нет оснований полагать, что в среднесрочной перспективе данный подтип жилья может потерять свою инвестиционную привлекательность, считают в ГК «Финам».
«По ликвидности на первом месте, конечно же, полноценные „однушки“ и „двушки“, но если по каким-то причинам эти варианты не подходят, то студии — это то, что нужно. Такое жилье всё же стоит отнести к квартирам, нежели к комнатам и коммуналкам», — уточняет Алексей Ковтун.
В ГК «Развитие», о которой упоминалось выше, сообщили, что квартиры малой площади обычно приобретают для того чтобы закрыть следующие потребности:
- купить квартиру ребенку-студенту, молодому человеку, паре или семье из 2 человек;
- вложить накопленные средства в недвижимость;
- реализовать индивидуальное предложение банка по выдаче ипотечного кредита; купить недвижимость для последующей сдачи в аренду;
- разменять квартиры большей площади на две небольшие, по семейным обстоятельствам;
Категории граждан, которые выбирают жильё малой площади, различны. Как упоминалось ранее, это молодежь (в том числе, студенты и молодые семьи), мигранты, одинокие люди со средним достатком или инвесторы в недвижимость, которые покупают одну или несколько квартир для будущей перепродажи или для сдачи в аренду. По данным ГК «Развитие», все они приобретают жильё в примерно равных пропорциях. Однако чаще всего выбор имеет именно экономическую подоплёку.
Дальнейшие перспективы
Аналитики ГК «Финам» полагают, что тренд на компактное жилье будет развиваться в дальнейшем, приобретая более масштабное распространение, преимущественно — в крупных городах России.
«На квартиры-студии наблюдается стабильный спрос, особенно в связи с повышением цен на «квадрат». Так же спрос может увеличиться в случае очередного экономического кризиса, или при росте первичного рынка в престижных районах Воронежа, — дополняет специалист Центра недвижимости и юридических услуг «Квадратный метр».
В ГК «Развитие» также считают, что в перспективе популярность подобных квартир будет набирать обороты. Предпосылок к тому несколько:
- благодаря льготным ипотечным и программам с господдержкой покупка жилья стала доступна практически каждому. За ежемесячную сумму, которую человек или пара будут платить, арендовав квартиру, можно выплачивать ипотеку за собственное жильё;
- набирающие популярность дизайн-проекты микроквартир, которые представлены в интернете бесплатно и в большом количестве.
- современная мебель позволяет делать скрывающиеся в шкаф кровати, выдвижные кухонные гарнитуры, двухуровневые решения хранения вещей и утвари, складные стулья и столы, и т. д. Всё это делает возможным разместить необходимые для комфортной жизни вещи даже на столь малой площади;
- если говорить о Воронеже, то это очень «молодой» город. Здесь представлены десятки ВУЗов и ССУЗов, которые делают его точкой притяжения для молодых людей. Будь то родители, которые хотят обеспечить студента собственным жильём, или молодой специалист — в качестве первой квартиры они выбирают, преимущественно, однокомнатные квартиры-студии.
Комментарии